Het is weer zover: er komen weer huurverhogingen aan. Per 1 juli mogen de huren omhoog. Vaak wordt gezegd dat huurverhogingen volgens de cijfers betaalbaar blijven. Maar die cijfers zijn gebaseerd op gemiddelden. En de werkelijkheid van huurders is vaak niet gemiddeld.
Huurverhoging: wat zeggen de modellen?
Budgetorganisatie Nibud berekent wat huishoudens kunnen betalen aan vaste lasten, zoals huur, energie en zorg. Deze modellen worden vaak gebruikt bij discussies over huurverhogingen.
Voor de huurverhoging van 1 juli 2026 heeft het Nibud berekend dat de huurquote voor huurders van woningcorporaties in de sociale huursector gemiddeld niet stijgt. De huren mogen gemiddeld met ongeveer 3,6% stijgen, terwijl lonen en uitkeringen naar verwachting met ongeveer 4,4% toenemen. Daardoor blijven de huren volgens de normen van het Nibud gemiddeld betaalbaar.
De huurquote is het deel van het inkomen dat aan huur wordt besteed.
Bron: Aedes – ‘Nibud: Huurquotes stijgen niet na huurverhoging in juli 2026’
Tegelijkertijd benadrukt het Nibud dat dit soort berekeningen uitgaat van gemiddelde situaties. In het Nibud-rapport Betaalbaarheid van de huurverhoging staat dat de basisuitgaven alleen haalbaar zijn als er weinig extra kosten zijn. Extra uitgaven, bijvoorbeeld door ziekte of door hoge energiekosten in een slecht geïsoleerde woning, kunnen het budget snel onder druk zetten.
Bron: Nibud- ‘Betaalbaarheid van de huurverhoging in 2025’
Nibud-onderzoeker Cora van Horssen zegt hierover tegen NU.nl:
“Je moet goed met geld om kunnen gaan. Voor tegenvallers, miskopen of hoge zorguitgaven is geen ruimte. Dat geldt ook voor hogere energiekosten door een slecht geïsoleerd huis. Het sociaal minimum gaat uit van energiekosten van een woning met energielabel C of hoger.”
Belangrijk om te weten is dat de modellen dus uitgaan van gemiddelde energiekosten. In de praktijk wonen veel huurders echter in woningen met energielabel E, F of G. In zulke woningen zijn de energiekosten vaak hoger.
Op papier klopt het model. In de praktijk blijkt dat huishoudens vaak minder financiële ruimte hebben dan het model veronderstelt.
De cijfers: woonlasten hoog, woningen niet altijd op orde
Uit het WoonOnderzoek Nederland 2024 (WoON2024) blijkt:
“Huishoudens die behoren tot de doelgroep ‘passend toewijzen’ hebben een woonquote van gemiddeld 39,5%.”
Dat betekent dat bijna 40% van hun inkomen opgaat aan woonlasten, zoals huur en energiekosten.
Uit hetzelfde onderzoek blijkt ook dat kwaliteitsproblemen in huurwoningen veel voorkomen. Zo heeft ongeveer 30% van de huurders last van vocht of schimmel, heeft ongeveer een derde last van tocht, krijgt 15% de woning niet goed warm en zegt 46% dat hun woning bij warm weer niet aangenaam koel blijft.
Voor veel huurders gaan hoge woonlasten dus samen met woningen die niet altijd in goede staat zijn.
De praktijk: wat huurders zelf vertellen
In onze knipselkrant (door de Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere opgehaald bij Ymere-huurders in 2026) vertellen huurders uit verschillende huursegmenten hoe het nu al is.
Een huurder zegt:
“Alle kosten stijgen zo snel. Mijn ziekenfonds [zorgverzekering] is 10 euro per maand omhoog gegaan. Maar ik krijg maar 6 euro per maand meer pensioen. En zo gaat het met alle vaste lasten.”
Een andere huurder uit de vrije sector maakt zich zorgen over de toekomst:
“Ik maak me veel zorgen over de stijgende huurprijzen, vooral als ik straks met pensioen ga. Er zijn te weinig betaalbare alternatieven als mijn inkomen straks lager wordt.”
Een huurder uit de sociale huur vertelt:
“Ik sta onder bewind en heb nu 90 euro per week om van te leven. Door een afrekening van het gas en licht zal dit binnenkort nog minder worden. Ik moet ruim 1.800 euro bijbetalen. Dit zorgt voor nog meer stress, want energietoeslag bestaat ook niet meer. Als ik er een huurverhoging bij krijg zal ik met nog minder geld moeten rondkomen.”
En een andere huurder vertelt dat ze mede door hoge medische kosten echt erg weinig overhoudt om van te leven.
“De laatste tien jaar ben ik niet op vakantie geweest, ik heb ook geen auto. Als ik wederom een huurverhoging krijg zal ik verder moeten bezuinigen en mijn levensstandaard zal hierdoor nog verder verminderen.”
Dit zijn geen uitzonderingen. Dit zijn echte situaties.
Deze verhalen laten zien hoe huurverhogingen in de praktijk uitpakken voor huurders.
En hoe zit het met middenhuur en vrije sector?
Per 1 januari 2026 mogen huren in de middenhuur maximaal met 6,1% stijgen.
In de vrije sector ligt het maximum op 4,4%.
Ook dit zijn forse stijgingen.
Veel huurders ervaren dat hun vaste lasten sneller stijgen dan hun inkomen. Dat geldt niet alleen voor de sociale huur, maar ook voor middenhuurders en huurders in de vrije sector. Zeker voor mensen die richting hun pensioen gaan, kan dat zorgen geven over de toekomst en over het ontbreken van betaalbare alternatieven.
In samenhang met de komende huurverhoging
De aanpassing van de huurkortingsregeling staat niet op zichzelf. Binnenkort wordt ook de jaarlijkse huurverhoging bekendgemaakt. Voor veel huurders zorgt dat voor spanning.
SHY vindt het belangrijk dat maatregelen zoals huurkorting altijd worden gezien in samenhang met:
- stijgende huren
- andere woonlasten
- de financiële ruimte die huurders daadwerkelijk hebben
De komende tijd zal SHY in haar communicatie meer aandacht besteden aan betaalbaarheid en huurverhoging, onder meer door beleid en praktijk naast elkaar te leggen.
Wat betekent dit samen?
Als:
- een groot deel van het inkomen al naar wonen gaat;
- woningen kwaliteitsproblemen hebben;
- vaste lasten sneller stijgen dan het inkomen;
- mensen zich zorgen maken of ze hun rekeningen nog wel kunnen betalen;
dan is een huurverhoging niet zomaar een percentage. Dan raakt het direct het dagelijks leven met keiharde euro’s.
Betaalbaar in een model is niet automatisch betaalbaar in de praktijk.
Daarom vindt Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere (waar HYA bij aangesloten is) dat bij huurverhogingen beter gekeken moet worden naar de werkelijke woonlasten van huurders en naar de kwaliteit van de woning.
Daarom zeggen wij als huurdersorganisaties
Voor de sociale huur geldt dat huurverhoging alleen kan als:
- de woningkwaliteit op orde is;
• energielasten in verhouding zijn;
• de totale woonlasten worden meegewogen.
Daarom pleiten wij ervoor dat bij woningen met energielabel E, F of G en bij ernstige vocht- en schimmelproblemen geen huurverhoging wordt doorgevoerd.
Tegelijkertijd zien wij dat ook middenhuurders en huurders in de vrije sector te maken hebben met snel stijgende woonlasten en weinig betaalbare alternatieven. De druk op betaalbaarheid stopt niet bij de sociale huur.
Eerlijke volkshuisvesting betekent: kijken naar de echte situatie van huurders, niet alleen naar gemiddelden.
