Nee, niet de Wet betaalbare huur nu al aanpassen

29 april 2026 | Nieuws, Vrije Sector Huur, Wetgeving

De Wet betaalbare huur is nog maar kort van kracht. Toch wil minister Elanor Boekholt-O’Sullivan de wet nu al aanpassen. HYA staat op het standpunt dat het te vroeg is om de wet nu al te veranderen. Er is de afgelopen veel over gezegd en geschreven. Wie vindt wat en waarom? Dat zetten we in dit artikel op een rij.

Waarom deze wet belangrijk is

De Wet betaalbare huur moest zorgen voor eerlijkere huren. Huren moeten beter aansluiten bij de kwaliteit van de woning. Het bestaande puntensysteem voor de waardering van een woning, dat eerst vooral voor sociale huur gold, wordt nu ook gebruikt voor een groter deel van de huurmarkt.

Dat heeft effect gehad:

Zeer hoge huren zijn in sommige gevallen verlaagd
Meer woningen vallen binnen het middenhuursegment
Huurders kunnen vaker hun huur laten toetsen

Tegelijk blijven de huren voor veel mensen hoog. Betaalbaar wonen is dus zeker nog niet vanzelfsprekend.

Effecten op de woningmarkt

Naast de effecten op huurprijzen, zijn er ook veranderingen zichtbaar in de woningmarkt:

Sommige particuliere verhuurders hebben hun woning verkocht
Het aanbod van huurwoningen in de vrije sector is op sommige plekken kleiner geworden

Over hoe groot dit effect is, verschillen de meningen:

Verhuurders spreken van een duidelijke afname van het aanbod
Huurdersorganisaties plaatsen daar kanttekeningen bij. Volgens hen wordt het effect van de wet overschat en spelen ook andere factoren, zoals fiscale regels, een belangrijke rol

Wat wil de minister veranderen?

De minister wist tijdens een debat de huurprijs van een middenhuur woning niet.

De minister wil de wet aanpassen, terwijl de Wet betaalbare huur pas sinds 2024 van kracht is en de geplande evaluatie nog moet plaatsvinden.
De voorgestelde aanpassingen betekenen onder andere:

Huren kunnen omhoog door een zwaardere rol van de WOZ-waarde in het puntensysteem
Woningen zonder balkon of tuin leveren minder minpunten op, waardoor de maximale huur hoger wordt
Verhuurders mogen weer vaker tijdelijke huurcontracten aanbieden aan studenten. Daardoor krijgen studenten minder zekerheid over hoe lang zij in hun woning kunnen blijven

Het doel van deze aanpassingen is om verhuur aantrekkelijker te maken.

Onvoldoende inzicht in de praktijk

Tijdens een debat over de huurwet op 22 april 2026 werd zichtbaar dat het inzicht in middenhuur nog beperkt is. Kamerlid Habtamu de Hoop vroeg wat een middenhuurwoning gemiddeld kost: een kernvraag binnen het debat over betaalbaarheid. Minister Elanor Boekholt-O’Sullivan kon daar op dat moment geen concreet antwoord op geven.
Dat is meer dan een ongelukkig moment. Het laat zien dat er nog geen scherp beeld is van de praktijk van middenhuur, terwijl juist dat inzicht nodig is om beleid te kunnen beoordelen en bij te sturen. Als die basis ontbreekt, is het de vraag waarop de aanpassing van de wet nu wordt gebaseerd.

Verschillende meningen over de aanpassingen

Tegen deze achtergrond lopen de meningen over de voorgestelde aanpassingen uiteen.

Organisaties voor huurders

Organisaties zoals de Woonbond en stichting !WOON zijn kritisch op de aanpassingen.
Zij wijzen erop dat:

Huren kunnen stijgen, vooral in grote steden
Huurders minder zekerheid krijgen
De wet wordt aangepast voordat goed is onderzocht wat het effect is

Zij vinden dat bescherming van huurders voorop moet blijven staan.

Woningcorporaties

Aedes, de koepel van woningcorporaties, steunt de wet omdat deze helpt om te hoge huren te beperken. Tegelijk is ook Aedes kritisch op de plannen om de wet nu al aan te passen. Volgens hen:

is het te vroeg om conclusies te trekken
kan aanpassen leiden tot hogere huren
zorgt steeds veranderend beleid voor onzekerheid

Aedes pleit er daarom voor eerst goed te onderzoeken wat de wet doet, voordat er grote wijzigingen worden doorgevoerd.

Woningcorporaties zoals Ymere hebben daarnaast als taak om betaalbare woningen te bieden. Voor hen is het belangrijk dat er voldoende woningen zijn én dat huren betaalbaar blijven.

Particuliere verhuurders

Vooral particuliere verhuurders en hun belangenorganisaties, zoals Vastgoed Belang, zijn kritisch op de wet.
Zij zeggen dat:

verhuren minder oplevert dan voorheen
de belastingdruk en kosten hoog zijn
sommige verhuurders daarom besluiten hun woning te verkopen

Volgens hen zijn daarom grotere aanpassingen nodig. Zij pleiten onder andere voor:

aanpassing van het puntensysteem, zodat huren hoger kunnen worden vastgesteld
meer ruimte om kosten van verhuur mee te nemen (zoals onderhoud en belastingen)
aanpassing van fiscale regels, zodat verhuren financieel aantrekkelijker wordt

Investeerders

Ook investeerders, zoals IVBN (institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen), reageren.

Zij leggen de nadruk op andere oplossingen dan alleen de huurwet aanpassen. Volgens hen is nodig:

meer duidelijk en stabiel beleid
lagere belastingen en betere fiscale regels (bijvoorbeeld rond box 3 en overdrachtsbelasting)
minder lokale regels en snellere vergunningen

Zij verwachten dat investeren dan aantrekkelijker wordt en dat er meer huurwoningen bijkomen, vooral in het middenhuursegment.

Tegelijk geven zij aan dat het jammer is dat de wet nu al wordt aangepast, zonder eerst goed te evalueren wat het effect is.

Wat vindt huurders van Ymere?

De Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere (SHY) voeren campagne: Vrije sector & middenhuur: laat uw stem horen. HYA is onderdeel van SHY en doet dus mee! Binnen deze campagne hebben we een enquête gedaan onder huurders van middenhuur en vrije sector-woningen van Ymere en Yvastgoed. Daar horen we de volgende signalen van huurders:

• Huren zijn vaak hoog in verhouding tot het inkomen
• Het is lastig om een betaalbare woning te vinden
Deze signalen sluiten aan bij een breder beeld: ook in de sociale huur staat betaalbaarheid onder druk.

Dit raakt ook sociale huurders

De gevolgen blijven niet beperkt tot één groep:

Als middenhuur duurder wordt, stromen mensen minder door
Daardoor blijven sociale huurwoningen langer bezet
De druk op de hele woningmarkt neemt toe

Wij komen op voor alle huurders van Ymere: sociale huur, middenhuur en vrije sector. Wat er in het ene deel van de markt gebeurt, heeft gevolgen voor de rest.

Wat vindt HYA?

Onze lijn is helder:

Juist in een situatie waarin de effecten nog niet volledig duidelijk zijn, is voorzichtigheid bij aanpassingen van groot belang. Pas de Wet betaalbare huur niet aan voordat duidelijk is wat ervan werkt. Bescherm huurders tegen hoge huren en onzekerheid in alle segmenten.

Dat zeggen wij samen met onze koepel: de SHY.

Tot slot

De discussie over de huurwet laat zien hoe ingewikkeld de woningmarkt is. Eén uitgangspunt blijft belangrijk: wonen moet betaalbaar en zeker zijn. En de stem van huurders moet daarin centraal staan.

Dat is precies waar de campagne SHY campagne Vrije sector & middenhuur: laat uw stem horen
voor staat.

Bijeenkomst op 13 mei

Bent u een huurders uit de middenhuur of de vrije sector van Ymere of Y-vastgoed? Dan bent u erg welkom op onze digitale bijeenkomst op 13 mei. Lees hier meer over.