Meer invloed voor huurdersorganisaties

Congres over Woningwet 2015
Minister Blok van Wonen op de bijeenkomst over de Woningwet 2015.

Woningcorporaties moeten zich weer volledig richten op de huisvesting van mensen met een smalle beurs en vaker ‘passend’ toewijzen. En huurdersorganisaties krijgen een veel sterkere positie. Dat zijn enkele veranderingen als gevolg van de nieuwe Woningwet 2015 die 1 juli is ingegaan.
“Er waren net te veel incidenten om nog incidenten te zijn”, zei minister Blok van Wonen en Rijksdienst op 17 juni op een bijeenkomst over de nieuwe Woningwet.

Opeenvolgende financiële schandalen, Europese kritiek dat corporaties staatssteun gebruikten voor commerciële activiteiten en een parlementaire enquête vormden de opmaat voor deze nieuwe wet. Blok: “De oude dame (de Woningwet van 1901) heeft een flinke facelift gehad en kan nu eindelijk aan de slag.”

Lokale afspraken centraal
In het nieuwe stelsel krijgen gemeenten meer macht over het beleid van corporaties en zijn huurdersorganisaties een volwaardige partner bij het maken van prestatieafspraken. De woonvisie van gemeenten of woonregio’s is leidend. Daarin ligt voor vijf jaar het volkshuisvestingsbeleid vast. Corporaties moeten hier ‘naar vermogen’ aan bijdragen en ‘bieden’ op deze woonvisie.Woningwet 2015

Jaarlijkse cyclus
In een jaarlijkse cyclus onderhandelen gemeenten, corporaties en huurdersorganisatie vervolgens gedrieën over de prioriteiten en leggen die bindend vast in prestatieafspraken (zie afbeelding op pagina 2). Deze cyclus gaat vanaf 1 juli 2016 in.

Huurdersorganisaties hadden tot nog toe alleen adviesrecht. “Straks zitten we via Huurdersorganisatie Amsterdam echt aan het stuur”, aldus SBO. De huurdersorganisaties hebben nu ook informatierecht en kunnen bij geschillen bezwaar aantekenen bij de minister. Dit betekent ook dat huurdersorganisaties zelf beleid moeten gaan ontwikkelen.

Terug naar de basis
De nieuwe Woningwet perkt het speelveld voor corporaties in. Ze keren terug naar hun kerntaak: bouw en onderhoud van sociale huurwoningen. Zo moeten ze hun sociale en commerciële activiteiten gaan scheiden en begin 2017 hiertoe een voorstel klaar hebben. Ook moeten corporaties zich gaan beperken tot één werkgebied. Voor Ymere zal dit naar verwachting de stadsregio Amsterdam worden. Duurdere woningen bouwen in stadsvernieuwingsgebieden mag alleen nog als er geen marktpartijen zijn die dit willen doen.

Passend toewijzen
Corporaties moeten daarnaast gaan toetsen of een aangeboden woning ook betaalbaar is voor een potentiële huurder. In 2018 moeten ze 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning aanbieden met een huurprijs tot aan de aftoppingsgrens. Die aftoppingsgrens is het maximumbedrag waarover huurtoeslag wordt berekend: voor een- en tweepersoonshuishoudens € 575,87, voor meerpersoonshuishoudens € 618,24 (bedragen 2015).

Landelijk wordt momenteel slechts 70% van de vrijkomende corporatiewoningen passend toegewezen. In Amsterdam is dat nog minder: 60%, zo bleek onlangs uit onderzoek.

Vanaf 1 juli mogen corporaties tevens tijdelijk voor vijf jaar 10% van hun sociale huurwoningen toewijzen aan inkomens tussen € 34.911 en € 38.950. Ze mogen 10% vrij blijven toewijzen, maar wel met voorrang voor mensen met fysieke of psychische beperkingen.

Daarnaast komt er meer ruimte voor tijdelijke huurcontracten. In het Woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) gaat de WOZ-waarde voor ongeveer een kwart meetellen. De zogeheten Donnerpunten vervallen.

Duurzaamheid en goed bestuur
Bijdragen aan duurzaamheid en energiezuinig wonen blijft een kerntaak van corporaties. Een nieuwe Autoriteit Woningcorporaties gaat onafhankelijk en integraal toezicht houden.

Andere verbeteringen voor huurdersorganisaties

  • Huurdersorganisaties krijgen instemmingsrecht bij fusies en verbindingen. Alleen bij dreigend faillissement vervalt dit instemmingsrecht. Voorbeeld van een huidige verbinding is Woningnet.
  • De Raad van Commissarissen van een corporatie gaat voor minimaal een derde uit huurders-commissarissen bestaan.
  • Het recht op financiering van huurdersorganisaties wordt beter vastgelegd. Een jaarbegroting vooraf vervangt geld vragen achteraf.
    Meer geld voor professionalisering. Verhuurders worden verplicht scholingskosten te betalen, minimaal drie dagen per jaar, en moeten inhuur van extern deskundigen vergoeden.
  • Huurdersorganisaties krijgen de mogelijkheid een huurdersraadpleging te houden. Gemeenten en corporaties krijgen dat recht ook. Ook krijgen huurdersorganisaties recht van enquête. Bij wanbeleid van een corporatie kan de huurdersorganisatie de Ondernemingskamer vragen onderzoek te doen. De Ondernemingskamer kan daarna maatregelen treffen.
  • Corporaties moeten een sociaal statuut opstellen met daarin afspraken over sloop en renovatie en hoe bewoners hierbij worden betrokken. Ze dienen dit op te stellen in overleg met de gemeente en huurdersorganisaties. In het statuut staan ook afspraken over verhuis- en inrichtingskosten.
  • Huurders krijgen de mogelijkheid een wooncoöperatie op te richten. Voor zelfbeheer geldt een minimum van vijf woningen. Huurders die dit willen krijgen zes maanden de tijd en € 5000,- van de corporatie om een businessplan hiervoor te maken.