Nieuwe puntentelling drijft huurprijzen op

Luchtfoto Amsterdam, puntentelling huurwoningen
Luchtfoto van een deel van Amsterdam-Centrum.

Per 1 oktober 2015 wijzigt de puntentelling voor sociale huurwoningen. De WOZ-waarde gaat er voor 25% in meetellen. Dat is slecht nieuws voor Amsterdam: de maximale huurprijzen binnen de Ring A10 kunnen gemiddeld met wel 10% stijgen. “Wij adviseren huurders bezwaar te maken tegen de WOZ-beschikking”, zegt de Woonbond.

Vanaf 1 oktober krijgen nieuwe huurders direct te maken krijgen met het gewijzigde puntensysteem (voor uitleg zie kader onderaan dit bericht) uit de koker van minister Blok van Wonen.

Door het inbrengen van de vrije verkoopwaarde van een woning in de bepaling van de maximale huurprijs wordt de buurt belangrijk voor deze maximale huurprijs. Populaire buurt met dure koopwoningen? Dan de hoogste maximale huur.

Verdere segregatie

Dat is ook de kritiek van Huurdersvereniging Amsterdam en de Woonbond op het nieuwe systeem. “De relatie tussen prijs en objectieve kwaliteit van een woning wordt een stuk zwakker. In welke buurt een woning staat, gaat zwaar meetellen. Dat is ongunstig voor het in stand houden van leefbare steden, want het leidt tot verdere segregatie”, waarschuwt beleidsmedewerker Bastiaan van Perlo van de Woonbond.

Nu vragen corporaties in veel gevallen niet de maximale huur. Zo is in Amsterdam onlangs afgesproken dat de corporaties de komende jaren 75% van de huurwoningen blijven aanbieden voor maximaal 576 euro of 618 euro (voor grote gezinnen).

Niettemin wordt verwacht dat de WOZ-punten de prijzen verder opdrijven. Zo zullen kleinere woningen binnen de Ring door de nieuwe puntentelling veel vaker boven de sociale huurgrens uitkomen en geliberaliseerd kunnen worden.

Zittende huurders

De nieuwe puntentelling kan ook gevolgen hebben voor zittende huurders. Omdat de maximale huurprijs in veel gevallen fors omhoog gaat, groeit het gat tussen hun huidige huur en de maximale huur.

Corporaties mogen vanaf juli 2016 dat gat stapsgewijs gaan dichten, door relatief lage huren extra aan te slaan, met maximaal 2,5% huurverhoging boven inflatie.

Mensen met kleine huren kunnen daardoor forsere huurprijsstijgingen gaan verwachten. Het huurakkoord van Woonbond en corporaties om de stijging van de huursom te beperken tot maximaal 1% zet wel een rem op dit effect.

WOZ-beschikking

Sinds in 2006 de onroerendzaakbelasting voor huurders verdween waren huurders gevrijwaard van de WOZ. Dat is dus voorbij. Als gevolg van het nieuwe puntensysteem krijgen alle bewoners van de circa 2,5 miljoen Nederlandse sociale huurwoningen in 2016 van hun gemeente een WOZ-beschikking. Met daarop de geschatte verkoopprijs van hun woning in lege staat.

Advies: bezwaar maken

Huurders kunnen bezwaar aantekenen tegen die beschikking. De Woonbond adviseert ze dat te doen. Van Perlo: “Huurders worden hierdoor straks direct geraakt. De WOZ-waarde met € 10.000 omlaag krijgen kan fors in huur schelen. Huurders met een huur rond de nieuwe maximale huur hebben er helemaal belang bij, want zo kunnen ze mogelijk huurverlaging afdwingen.”

Ook voor nieuwe huurders in een geliberaliseerde huurwoning kan verlaging van de WOZ soms voldoende zijn om de huur onder de €710 te krijgen. De Wijksteunpunten Wonen kunnen huurders met vragen helpen.

Huurders die denken dat hun huidige huur onder de maximale huur gaat zakken, kunnen per 1 oktober al huurverlaging aanvragen. Dat kan het geval zijn bij woningen die in minder populaire buurten staan.

Ongeveer 3.000 woningen van Ymere hebben momenteel een huur die hoger is dan de nieuwe maximale huurprijs met daarin de WOZ-waarde. SBO en de huurderskoepel SHY hebben onlangs voorgesteld dat Ymere voor deze woningen direct overgaat tot huurverlaging. Ymere moet hier nog over besluiten.

De WOZ-beschikking keert jaarlijks terug en kan telkens wisselen.

Uitleg nieuwe puntenstelsel

In het huidige puntenstelsel leveren oppervlakte, energielabel, keuken, sanitair e.d. allemaal punten op. In 2011 zijn daarnaast de Donnerpunten ingevoerd voor gebieden met woningschaarste. Woningen aldaar werden daardoor tot € 123,- per maand duurder.

In het vernieuwde systeem vervallen de punten voor woonvorm, woonomgeving, hinderlijke situaties en de Donnerpunten. Die worden vervangen door punten gebaseerd op de WOZ-waarde.

Volgens de Woonbond verdwijnen de Donnerpunten – die een miljard extra aan huurpenningen hebben opgeleverd – eigenlijk niet. Ze worden in het nieuwe systeem over alle huurwoningen versleuteld op basis van de WOZ-waarde.

De WOZ-punten worden via de volgende berekening vastgesteld:

  • Voor elke € 7.900 van de WOZ-waarde : 1 punt. Plus:
  • De WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte gedeeld door € 120 : 1 punt.

Rekenvoorbeeld: woning met een WOZ-waarde van € 200.000 en een oppervlakte van 50 m² :

  • 200.000 : 7.900 = 25,32 punten,
  • 200.000 : 50 = 4.000 : 120 =33,33 punten,
  • die twee opgeteld maakt een totaal van 58,65. Afgerond 59 punten.

Ymere levert jaarlijks in de brief bij het huurverhogingsvoorstel een puntentelling en een opgave van de WOZ-waarde aan. Huurders die deze gegevens niet meer hebben, kunnen die bij Ymere opvragen. Op de site van de Huurcommissie staat een rekenmodel om de nieuwe maximale huur te berekenen.
Gemeenten schatten jaarlijks de WOZ-waarde door te kijken naar vergelijkbare, onlangs verkochte panden in de buurt. De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) regelt hoe gemeenten dit moeten doen.